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ザ・パークハウス 花小金井ガーデン(取材レポート1/3)

住宅サーチ×SUUMO(スーモ)新築マンションのザ・パークハウス 花小金井ガーデンの取材レポート1/3情報です。

駅徒歩7分でこの開放感。ちょっと珍しい立地の特性をご紹介

<ザ・パークハウス 花小金井ガーデン>詳しい資料はこちらから

最新の物件に関する資料をお届けいたします。

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戸建て中心のエリアにマンションが建つ?
戸建て中心のエリアにマンションが建つ? 
現地周辺の緑
第一種低層住居専用地域には、溢れる陽光と豊かな緑がひろがる
<図1>用途地域概念図
ちょっと珍しい立地特性

目黒:今回、対談に先がけ現地を訪れてみたのですが、あの敷地の広さには衝撃を受けました。総戸数468戸が建つ敷地なので広いのは当たり前なのですが、周りが戸建中心の閑静な雰囲気ですから余計に大きく感じるというか、地図で見る以上にダイナミックな印象を受けました。
大原:たしかに周りは低層の戸建住宅が多いですね。用途地域でいうと、計画地は主に「第一種中高層住居専用地域」(以下「一中高地域」)で、周辺は主に「第一種低層住居専用地域」(以下「一低層地域」)に分類されています。(図1)

目黒:周りをぐるりと囲むように「一低層地域」があり、ほぼマンション敷地のみが「一中高地域」というのは、あまり見ないケースですね。
大原:はい。私も手掛けた物件では初めてです。
目黒:そもそも「一低層地域」というのは低層住宅のための地域で、12種類ある用途地域の中で最も規制が厳しく、建築物の高さが10mか12m以下、建築できる建築物の用途も、2・3階程度の住居に限られたエリアです。(図2)

<図2>用途地域一覧表
周辺は最も厳しい規制エリア

大原:計画地周辺は10mの高さ規制が設けられています。
目黒:一番厳しい規制のエリアですね。「一低層地域」は高い建物が建たないため、採光や開放性に恵まれ、空が広く緑の多い閑静な邸宅地としての趣きを持ち合わせた所が多いです。計画地周辺も多摩湖自転車道をはじめ自然が豊富ですね。しかも駅から徒歩7分の場所ですから、便利さと穏やかさが共存しており、人が住む環境としては好条件といえるのではないでしょうか。

都立小金井公園(現地より約1060m)

目黒:対して「一中高地域」は、4階建て以上のマンションやアパートなどが建てられるエリアですが、もともと用途の混在を防ぐために設けられたのが用途地域ですから、高さ規制のある「一低層地域」に囲まれるようにして「一中高地域」があり、しかもそれが大規模な土地で残されていたとは驚きです。マンション立地としては特異といわざるを得ないでしょうね。

2
その理由を 時の系譜から読み解く
用途地域制定の歴史
<図3>年表(自社調べ)
対談の様子
特異な立地が生まれた背景

目黒:この特異な立地が生まれた背景としては、やはりNTTの社宅跡地開発ということがキーワードになるのでしょうか。
大原:おそらくそうだと思います。「ザ・パークハウス 花小金井ガーデン」は昭和36年に建てられた、4~5階建てのNTT花小金井西社宅の跡地に建設されます。
目黒:用途地域がこの地で初めて制定されたのは、昭和37年ですから、その前年に社宅が完成していたのですね。(図3)
大原:そのようです。市役所に保存されている当時の「小平都市計画図」をみると、昭和37年当時、高さ規制が用途地域自体にまだなかった時代は計画地とその周辺は同じ黄色の「空地地区」と分類されていました。(図4)
目黒:当初は周りと同じ用途地域だったのですね。
大原:昭和48年に新都市計画法が施行され、建築物に高さの規制が初めて設けられた時から、計画地と周辺はそれぞれ異なる用途地域として制定されていたことがわかります。(図5)

  • 多摩湖自転車道(約140m・徒歩2分)
    • <図4>小平都市計画図【昭和36年】
    • <図5>小平都市計画図【昭和48年】
    法律以前に社宅が完成

    目黒:法律より前に社宅が完成していて、高さ制限を設ける時には、すでに10年以上前から建つ4~5階建ての社宅があった。
    大原:そうなんです。
    目黒:戸建て住宅に囲まれた社宅について、当然まわりと同じ高さ制限にするわけにはいかないですから、その時の実状に合わせる形で用途地域が制定されたという可能性がありますね。日本の高度成長期を象徴する団地ブームの中で法律が後からできたため、ここだけ特別な扱いにするほかなかったのかもしれません。

3
護るべき環境、マンション開発の挑戦
護るべき環境、マンション開発の挑戦
  • <図6>建ぺい率で異なる敷地のゆとりー1
  • <図6>建ぺい率で異なる敷地のゆとりー2
  • <図7>花とコニファーの散歩道/完成予想CG

目黒:開発の観点で見たとき、この特異な立地特性はどんな影響をもたらしたのでしょうか。
大原:広い空、豊かな緑といった「一低層地域」の景観を損なうことなく、どうマンションを建てるのか。この難題を解決するために、「一中高地域」の規制より厳しい制約の中で、計画を実現することになりました。

目黒:具体的にはどのようなことですか?
大原:まず第一に、「一中高地域」ですと建物の高さは通常25mまで建てられますが、日照の規制や景観に配慮し18mとしました。第二に、建ぺい率を70%から40%に減らし、空地を多めにとり敷地にゆとりを設けました。(図6)
第三に、「一低層地域」によく定められているような、建物外壁から敷地境界線まである程度の距離を設ける「壁面後退」を、東側と西側でそれぞれ行いました。
さらに、東側は新たに歩道をつくって植栽を設け、隣の建物との間にゆとりと緑の潤いを感じられるようにしました。(図7)

目黒:事業ベースの観点からみれば相当厳しい制約だったのではないかと思いますが、この環境を保持しながら新しいものに再生していくという思いが強かったのでしょうか。
大原:開発担当者として、この環境を活かした優良な住宅をつくりたいという思いは強くありました。閑静な戸建て住宅地ですので、いかに「一低層地域」と「一中高地域」を調和させた上でより良いものに仕上げるか、検討を重ねました。
目黒:そうしてできたのがこの6階建てのデザインですね。
大原:はい。結果的に整形に近い建物に致しました。
目黒:長く住むにあたっては、6階建てというのもメリットになり得ると思います。超高層マンションのようにエレベーターの待ち時間が気になることもなく、防災面でも非常時に階段利用で外に出やすい。シニア層にとっても魅力となる点が多いのではないでしょうか。

開放性を享受する、外向きの配棟計画
  • 現地周辺航空写真と外観完成予想CG
    • 住宅・不動産ジャーナリスト 目黒氏
    • 三菱地所レジデンス 開発担当 大原氏
目黒孝一

不動産マーケティングの専門家としてのノウハウを活かし、物件調査・市場分析など不動産に関わる各種調査を手がける住宅ジャーナリスト。日本不動産ジャーナリスト会議会員

目黒:開発にあたり、一番こだわった点は何ですか。
大原:配棟計画ですね。周りが「一低層地域」のため、他の用途地域に比べ厳しい日影規制※がありました。様々な向きを検討し、合理的かつ効果的な配棟を考えた結果、マンションは東と西を向いた南北に長い縦型中心に、南向きを置いたコの字型で、かつ外向きの配棟計画にしました。そうすることによって、目の前が「一低層地域」ですので、リビングの窓に広がる景色の開放性をより多くの方に楽しんでもらうことができます。また、外部から玄関の出入りや主寝室が見られにくくなり、プライバシー性の向上も期待できると思います。

目黒:全468戸という大規模物件でこうした外向き中心の配棟計画を持ったマンションは、私が知る限りとても珍しいと思います。まさに立地特性を活かし開放性を重視した配棟計画ですね。
大原:はい。「ザ・パークハウス 花小金井ガーデン」の敷地西側は約750m、東側は約200mにわたって「一低層地域」が続いていますので、東西の棟にお住まいになられる方にはその開放性を楽しんでいただけたらと思っています。
目黒: まわりに高い建物が少なく、眺望の開放性が期待できるということですね。完成がとても楽しみになってきました。

※日影規制とは、周辺の日照条件の悪化を防ぐため、日影を一定の時間内に抑えるよう、建築物の形態を規制したもの

この物件の魅力をもっと詳しく

※1:掲載の完成予想図・イラストは図面を基に描き起こしたもので実際とは多少異なります。雨樋・エアコン室外機・給湯器・TVアンテナ等再現されていない設備機器等があります。また、周辺道路・建物は簡略化しております。植栽は、特定の季節やご入居時の状態を想定して描かれたものではありません。家具・照明器具・調度品等は、実際に設置されるものと異なる場合があります。
※2:徒歩7分/第I街区サブエントランスより徒歩7分、第II街区エントランスより徒歩8分。
※3:過去に東京都市部で販売されたザ・パークハウスブランドの分譲マンションのなかで、分譲戸数468戸は最大。建築基準法上は全3棟です。共用施設の利用には有料のものが含まれます。利用時間・方法等は管理規約集をご確認ください。

※価格は物件の代金総額を表示しており、消費税が課税される場合は税込み価格です。税率は引き渡し時期により異なりますので、情報の見方ページを参照いただくか、各物件にお問い合わせください。 (1000円未満は切り上げ。)
※住戸別の価格(帯)表記については、そのタイプに含まれるすべての住戸の情報を掲載していない場合があります。住戸タイプと各住戸の価格帯表記について、単位(1000万円・100万円・10万円)が異なる場合があります。
※完成予想図はいずれも外構、植栽、外観等実際のものとは多少異なることがあります。
※CG合成の画像の場合、実際とは多少異なる場合があります。
※完成後1年以上を経過した未入居物件が掲載される場合があります。ご了承ください。
※地図上に表示される物件の位置は付近住所に所在することを表すものであり、実際の物件所在地とは異なる場合がございます。
※地図の更新タイミングの関係で、物件情報が実際のものとは異なる場合や最新情報に更新されていない場合がございます。
※以下の南西諸島及び離島においては、表示される物件の位置が実際のものとは数百メートル程度ずれる場合がございます。
東京都:硫黄島・青ヶ島、沖縄県: 北大東島・南大東島・多良間島・水納島・与那国島・宮古諸島・石垣島・竹富島

ザ・パークハウス 花小金井ガーデン 物件概要 II街区 第5期

所在地 東京都小平市鈴木町2-176-4(I街区)、176-9(II街区)、176-10(白樫のヴィラ(共用棟))(地番)地図を見る
交通 JR中央線「武蔵小金井」バス7分「南花小金井」停歩4分乗換案内
間取り 2LDK・3LDK 間取り図を見る
専有面積 62.26m2~80.09m2
予定価格帯
3900万円台~5100万円台 すべての販売時期を見る(2件)
販売スケジュール 4月中旬より販売開始予定
入居時期 2017年3月下旬
  • お問い合わせ
    0120-320-468無料
    花小金井レジデンスギャラリー
    営業時間:平日:11:00AM~5:00PM 土日祝:10:00AM~6:00PM/定休日:水・木(祝日除く)
    ※携帯電話・PHSからもご利用いただけます。
    ※0800で始まる電話番号は通話料無料です。また、サービス検証のため当該番号の利用履歴を個人が特定できない範囲で取得しています。予めご了承ください。
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【67712038】ザ・パークハウス 花小金井ガーデン
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